Возврат товара поставщику в рб документальное оформление

К чему может привести неоплата договора купли-продажи квартиры Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Когда вы рискуете?

Безрадостные результаты вас могут ожидать в различных ситуациях. Стоит упомянуть о самых распространенных из них. Например, стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил. Либо при проведении альтернативной сделки стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не прописали их. В этом случае средства за жилое помещение может получить не продавец, как полагается, а покупатель или третьи лица. Еще один рискованный вариант — оформление договора купли-продажи, согласно условиям которого продавец заранее, до фактического принятия денег подтвердил их получение, и это нашло отражение в договоре. Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за свою квартиру денежные средства, жилое помещение они смогут вернуть. В чем они заблуждаются?

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон только в исключительных случаях и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором, как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в его собственность проданного жилого помещения — он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.

Стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространенное из них — неуплата денежной суммы за жилое помещение. Необходимо отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой. И если договором данные права продавца прописаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств весьма невелики.

Так, с 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовало возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. Из более чем 300 судебных споров о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено большинство исков.

2. Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т. к. продавец имеет право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств.

Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора. Суды обращают внимание на такие моменты, как срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год), социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства), иные факторы. Что характерно, именно в Московском регионе суды, в отличие от судов на периферии, и в отличие от позиции Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.

3. Отсутствие расписки не может свидетельствовать о неоплате договора

Стоит отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении. В договоре среди прочих условий может быть отражено, что «расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным. Большинство судов при отсутствии расписки считаютподтверждением факта оплаты соответствующие пункты договора купли-продажи с прямым указанием об оплате, проведенной покупателем недвижимости до момента подписания документа. Для суда это является достаточным письменным доказательством выполнения финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврат переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), специально для Где Этот Дом. РУ

Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не уплатил за него деньги (Савостьянова О

Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не уплатил за него деньги (Савостьянова О. Н.)Дата размещения статьи: 15.03.2017

Возврат товара поставщику в рб документальное оформление

На практике весьма часто встречается форма договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. При этом во многих подобных случаях ошибка продавца состоит в том, что он перед продажей своего жилья не согласовывает с покупателем очень важное условие о том, что неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца. Впоследствии это может привести к тому, что если покупатель окажется недобросовестным, то продавец и лишится своей квартиры, и потеряет деньги.

В некоторых случаях суды, расторгая договор купли-продажи квартиры в связи с неоплатой, ссылались на положения п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
———————————
Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2018 г. по делу N 11-37226; Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-5351; Апелляционное определение Московского городского суда от 20 января 2015 г. по делу N 33-1397/15 // СПС «Консультант Плюс». 2016.

Следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 , регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
———————————
Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 2010. 21 мая.

 

В свою очередь отмечу, что в судебной практике имели место случаи, когда суды удовлетворяли иск покупателя о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой, но при этом отказывали в применении последствий расторжения и признании за ним права собственности, ввиду того что квартира к моменту рассмотрения спора в суде была перепродана.
———————————
Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-5351 // СПС «Консультант Плюс». 2016.

Как представляется, при «двойной перепродаже», по аналогии с признанием сделок недействительными, необходимо оценивать «добросовестность приобретения» квартиры последующим покупателем. В частности, правильной является позиция суда, который, применяя положения ст. 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возвращая квартиру в собственность продавца, отметил, что последующего покупателя квартиры нельзя считать добросовестным приобретателем, поскольку он, приобретая квартиру у первоначального покупателя, не проявил обычную степень осмотрительности и осторожности, не принял меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры.
———————————
Апелляционное определение Московского городского суда от 20 августа 2015 г. по делу N 33-25164 // СПС «Консультант Плюс».

В свете изложенного небезынтересно мнение Л. А. Трофимовой о том, что объединяющим фактором любых подходов к исследованию судебной практики является единство развития судебной системы. Стабильность и правовая определенность судебной практики, устранение в результате развития пробелов нормативно-правового регулирования общественных отношений противоречий и коллизий в законе являются важнейшим фактором развития и совершенствования современного права в России.
———————————
Трофимова Л. А. Понятие и значение судебной практики в российской правовой системе // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. N 2. С. 7.

В завершение изложенного хотелось бы дать некоторые рекомендации продавцам по условиям договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, которые помогут избежать подобных ситуаций: в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа необходимо прописывать условие о том, что «неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца»; указывать в договоре реальную стоимость квартиры; предусматривать в договоре купли-продажи условие о залоге продаваемой квартиры, который подлежит государственной регистрации (п. 1 ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ); предусматривать в договоре штрафные санкции в случае неуплаты в срок суммы договора.
Аналогичные условия приемлемы для договоров купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении любой недвижимости.

ЛИТЕРАТУРА

1. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 2010. 21 мая.
2. Синцов Г. В. Проблемы реализации конституционного права на судебную защиту в арбитражном процессе // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. N 7. С. 49 — 54.
3. Трофимова Л. А. Понятие и значение судебной практики в российской правовой системе // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. N 2. С. 7 — 12.

Возврат товара поставщику в рб документальное оформление

Прочитайте другие статьи о возврате товаров:

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
eMarket Help