Договор купли продажи квартиры с условием возврата денег

При возврате стоимости полученного по недействительной сделке имущества суд должен определить его рыночную стоимость Президиум ВАС РФ в Постановлении от 18.10.2012 N 6253/12 (далее — Постановление) сформулировал правовую позицию по вопросу о применении последствий недействительности сделки в виде возврата стоимости полученного по сделке имущества. В этом случае, по его мнению, необходимо определять рыночную стоимость такого имущества. Президиум ВАС РФ указал на то, что при отсутствии в деле надлежащих доказательств действительной рыночной стоимости суд обязан назначить экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле.

Акционерное общество — продавец (далее — общество) и компания-покупатель заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (далее — договор, сделка). При заключении договора обществом не были соблюдены требования к порядку одобрения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность. Акционер общества обратился в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности. При этом акционер требовал возвратить обществу действительную рыночную стоимость недвижимого имущества. В качестве доказательства действительной рыночной стоимости недвижимого имущества истец представил отчет независимого оценщика.

Арбитражный суд первой инстанции признал договор недействительным, но отказал в удовлетворении требования о возврате обществу рыночной стоимости имущества, переданного по недействительной сделке. Суд посчитал недоказанным тот факт, что спорное имущество не может быть возвращено обществу и последнее отказывается от его принятия. Представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества не может служить надлежащим доказательством по делу.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали указанные выводы. Не согласившись с позицией судов в части отказа в применении последствий недействительности договора купли-продажи, акционер обратился в ВАС РФ с заявлением о пересмотре ранее вынесенных по делу судебных актов в порядке надзора.

Позиция Президиума ВАС РФ

Президиум ВАС РФ заявление удовлетворил, дело в отмененной части направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В Постановлении Президиум ВАС РФ сформулировал позицию по вопросу о применении последствий недействительности сделки в виде возврата стоимости полученного по сделке имущества. Он указал, что в случае невозможности возвратить полученное по недействительной сделке в натуре на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ суду необходимо определить стоимость переданного по сделке имущества. Напомним, что на необходимость определения рыночной стоимости подлежащего возврату имущества ранее указывал Конституционный Cуд РФ [1].

Президиум ВАС РФ отметил, что при отсутствии в деле надлежащих доказательств действительной рыночной стоимости суд обязан назначить экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле. Согласно высказанной ранее позиции Пленума ВАС РФ, если ходатайство не поступило, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом исходя из принципа состязательности [2]. Таким образом, риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что наличие в деле доказательств, подтверждающих передачу спорного имущества третьему лицу, может свидетельствовать о невозможности возвратить полученное по недействительной сделке имущество в натуре. Отметим, что такой подход соответствует ранее высказанной правовой позиции Конституционного Суда РФ [3], согласно которой обязанности каждой стороны возвратить все полученное по недействительной сделке не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если иное непосредственно не указано в законе.

В Постановлении содержится оговорка о том, что в связи с определением правовой позиции по рассмотренному вопросу вступившие в законную силу судебные акты по делам со схожими фактическими обстоятельствами могут быть пересмотрены, если для этого нет других препятствий.

Судебная практика по данному вопросу

Большинство судов исходит из того, что в случае возврата стоимости полученного по недействительной сделке имущества суд обязан определять его рыночную стоимость, в том числе в необходимых случаях назначать экспертизу (см., например, Постановления Президиума ВАС РФ от 10.06.2003 N 10827/02, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.06.2011 по делу N А53-15983/2009, ФАС Московского округа от 27.01.2011 N КГ-А40/18208-10-П по делу N А40-78\08-97-2).

[1] Определение Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 N 48-О «По жалобе гражданина Щепачева Виталия Александровича на нарушение его конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации».

[2] Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

[3] Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева».

Признание сделки продажи квартиры недействительной если не перевели деньги

Признание сделки продажи квартиры недействительной если не перевели деньги Например, подтверждением может служить:

  1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства. Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
  2. Личные документы, данные которых могли быть напутаны в договоре.
  3. Выписка с банковского счета или карты, подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
  4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств, может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
  5. Решение/постановление суда о недееспособности лица, участвующего в сделке.
  6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний. Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
  7. Наличие обременений. О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП.

Признание сделки недействительной: правовые нюансы

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок.

Первые являются недействительными априори. То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной. С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение.

Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Почему сделку по приобретению жилья могут признать недействительной

Купив квартиру, человек может оказаться в ситуации, когда его право собственности на недвижимость будет поставлено под сомнение. Суд, рассмотрев претензии заинтересованных лиц, может признать сделку недействительной и вернуть жилье прежнему хозяину.
Как с наименьшими потерями преодолеть подобные обстоятельства, советует юрист Алексей Абрамов. — Мы приобрели через знакомых квартиру у пожилой женщины. Через некоторое время ее дети заявили, что мать была не в себе, когда заключала договор, поэтому они будут оспаривать сделку в суде.

Недействительные сделки по новым правилам

В противном случае супруг, чье согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания ее недействительной в судебном порядке. У вас есть еще время, чтобы обратиться в суд, так как признать подобную сделку недействительной можно в течение года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о ее совершении.

Я приобрел квартиру у человека, который, как оказалось, не имел права ее продавать. Но я этого не знал и не мог знать. Теперь предстоит судебный процесс.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Но появляются родственники продавца, которые заявляют, что он недееспособный человек. В подобных ситуациях вернуть квартиру прежнему собственнику могут попытаться любые заинтересованные лица — совершеннолетние дети продавца, его отец, мать, бабушка, дедушка и др. Однако признать гражданина недееспособным можно только на основании судебного решения.

Поэтому если родственники заявляют о недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.

Что делать, если хотят признать сделку по покупке недвижимости недействительной?

В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.

  • Подайте документы и заявление в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
  • Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
  • Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.
  • Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре. Обратиться в суд может любая сторона — как покупатель, так и продавец.

Если договор купли-продажи квартиры признан недействительным

Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее. Если у вас имеются другие бумаги — смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

  1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
  2. Напишите исковое заявление в суд, находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение.
    Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
  3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию.

Проблемы недействительности сделки

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.
На шаг назад «Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет. Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделка, совершенная гражданином, которого впоследствии признали недееспособным, может квалифицироваться судом недействительной, если доказано, что в момент ее заключения гражданин не понимал значения своих действий или не мог руководить ими. С таким иском в суд имеют право обратиться опекун недееспособного гражданина.

Если сделку признают недействительной, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре (деньги или квартиру). — Мой муж оформил договор купли-продажи однокомнатной квартиры, собственниками которой на праве общей долевой собственности являлись родные брат и сестра. Деньги за квартиру они получили. Сестра на момент подписания договора состояла на учете в психоневрологическом диспансере, но не была ограничена судом в дееспособности.

Впоследствии она обратилась к юристу с просьбой признать сделку недействительной.
Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда После вашего обращения в судебную инстанцию, есть несколько вариантов, как могут дальше складываться дела:

  1. Возбуждено уголовное дело правоохранительными органами. В суде вас обязательно должен представлять адвокат. Рассматривать дело будут с третьими лицами – участковыми или полицейскими, если возникнут вопросы.
  2. Дело не носит характер уголовного, и его рассматривают без адвоката.

При таком варианте вам не обязательно обращаться к адвокату. Достаточно предоставить исковое заявление и доказательства своим словам.

Позаботьтесь о свидетельских показаниях и доказательной базе.

Помните, что ответчик тоже должен находиться на заседаниях, его слова и документы можно будет опротестовать. По окончании судебного разбирательства вы получите решение/постановление суда.
Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.

  • Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
  • Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
  • Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
  • На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
  • Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.
  • Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Договор купли продажи квартиры с условием возврата денег

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
eMarket Help