Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

Как получить налоговый вычет за квартиру в новостройке

И забрать свои 260 тысяч у государства

Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

Мы рассказывали вам, как купить квартиру в новостройке и не сойти с ума: как выбрать застройщика, договориться о скидке, правильно подписать договор, принять квартиру и оформить право собственности.

Сегодня — завершающая статья цикла: рассказываем, как получить налоговый вычет за квартиру в новостройке.

Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

Внимание

За два года эта статья частично потеряла актуальность. У нас есть новая подробная инструкция о налоговом вычете за квартиру. Там советы экономиста, полный список документов и разбор сложных ситуаций.

Что такое налоговый вычет

Содержание статьи

Налоговый вычет — это деньги, которые вы можете получить у государства за покупку квартиры. Вы платите налог на доход физических лиц — НДФЛ — 13% от вашей зарплаты получает государство. Когда вы купили квартиру, то отдали за нее часть дохода, а НДФЛ при этом все равно платили. Государство вернет вам 13% от суммы, которую вы заплатили за квартиру, но не более 260 тысяч рублей. Если квартира в новостройке дешевле 2 млн рублей и без отделки, в сумму вычета можно включить и расходы на отделку.

В 2015 году Вася купил квартиру за 1,9 миллиона рублей. Максимальная сумма, которую Вася может вернуть, — 13% от стоимости квартиры:

Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

1 900 000 Р × 0,13 = 247 000 Р

Жилищный вычет также положен за дом, комнату в коммуналке или долю в квартире.

На все квартиры дороже двух миллионов вычет будет 260 тысяч, а на более дешевые — 13% от их стоимости. Государство делит выплаты по вычету по годам и не выплачивает за прошедший год больше, чем получило НДФЛ за вас.

В 2015 году Вася получал после вычета НДФЛ 50 тысяч в месяц, за год он заработал 600 тысяч. Посчитаем налог на его доход, который за Васю заплатил работодатель:

600 000 Р × 0,13 ÷ 0,87 = 89 600 Р

Значит, в счет вычета за 2015 год Вася получит 89,6 тысячи рублей, а оставшиеся 157,4 тысячи рублей растянутся на возвраты в следующих годах.

Аналогичным образом работает и вычет за проценты по ипотеке. Если вы купили квартиру в ипотеку, то можете претендовать еще на вычет за ипотечные проценты — тоже 13% от суммы, но не более 390 тысяч рублей. Если вы выплатили банку проценты на сумму до 3 миллионов, то государство вам вернет 13% от суммы, а если 3 миллиона и более — 390 тысяч.

Если вы оформили кредит на квартиру до 2014 года, в «ипотечный вычет войдут все проценты, которые вы заплатите банку. Лимит в 3 миллиона рублей при этом не действует — п. 4 ст. 2 ФЗ от 23.07.2018 № 212-ФЗ.

Остаток вычета за проценты по ипотеке нельзя переносить на другой объект — п. 8 ст. 220 НК РФ.

Когда можно претендовать на вычет

Претендовать на вычет за новую квартиру можно, если вы купили ее в России, работаете по трудовому договору или договору подряда, у вас есть российская прописка и вы подписали с застройщиком акты приема-передачи. Если у вас ИП с общей системой налогообложения, то получаете вычет вы так же, как и обычные люди.

Предприниматели с упрощенкой или вмененкой, неработающие студенты или пенсионеры не платят подоходный налог в 13%, поэтому и вычет не получают.

Важно

По п. 5 ст. 220 НК РФ, нельзя заявить в качестве имущественного вычета ту сумму, которую погасили материнским капиталом, средствами господдержки или из бюджета. Если часть квартиры оплатил работодатель, вычет на эту сумму тоже не дадут. И если купить недвижимость у мамы или супруга, вычет использовать не получится.

Подают заявление на налоговый вычет на следующий год после приемки квартиры у застройщика. Если акты приема-передачи вы подписали в 2016 году — подавать документы на вычет можно в 2017-м. Подать документы на налоговый вычет за покупку квартиры можно в течение всего года.

Нестрашно, если вы не оформили вычет сразу, как купили квартиру. Вычет рассчитают на основе ваших отчислений НДФЛ за последние три года. Например, если вы купили квартиру в 2010 году, то сейчас вам оформят возврат за 2014, 2015 и 2016 годы.

Если вы купили квартиру давно и не оформили вычет, нестрашно: можете сделать это сейчас

Если ваших налоговых отчислений государству не хватит, чтобы перекрыть сумму вычета, остальную часть получите в текущем и будущих годах.

Где получать вычет

На работе. Если решите получать вычет каждый месяц вместе с зарплатой, нужно об этом предупредить налоговую, а потом сообщить в своей бухгалтерии, что налоговая в курсе и вам положен вычет. Работодатель не будет отчислять ваши подоходные 13%, а добавит их к ежемесячным выплатам зарплаты. Если смените работу, поход в налоговую и бухгалтерию придется повторить. Справку из налоговой надо относить на работу каждый год, пока получаете вычет.

Способ подходит тем, кто работает по трудовому договору и хочет получать вычет небольшими ежемесячными прибавками к зарплате

В налоговой. Если не хотите каждый год бегать между налоговой и бухгалтерией, возьмите на работе справку 2- НДФЛ , заполните декларацию 3- НДФЛ и отнесите их в районную налоговую по месту регистрации. Из налоговой получать деньги будете один раз в год и с запозданием: налог, уплаченный в текущем году, можно вернуть только в следующем.

Способ подходит тем, кто работает по договору подряда, предпринимателям и всем, кто хочет получать вычет не мелкими порциями ежемесячно, а сразу крупной суммой за прошедший год

В налоговую можно прийти, взять талон и в электронной очереди подождать, когда вас позовут в окошко. А можно записаться на прием на сайте — тогда вам на электронную почту придет уведомление, когда нужно прийти.

Какие понадобятся документы

Чтобы получить налоговый вычет за квартиру, нужно собрать пакет документов:

  • декларацию 3-НДФЛ,
  • справку о доходах 2-НДФЛ,
  • заявление на вычет,
  • копии паспорта и документов на квартиру.

Вы можете выбрать, где получать вычет: на работе ежемесячно с зарплатой или раз в год на расчетный счет. Можно получить вычет за несколько квартир, но сумма не более 260 тысяч рублей.

Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

Налоговая декларация 3- НДФЛ

Налоговая дает три способа заполнить 3- НДФЛ , выбирайте любой:

Заполните, распечатайте, подпишите и приносите в налоговую лично.

Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

Справка о доходах по форме 2- НДФЛ

Эту справку вам выдадут на работе в бухгалтерии. Если вы работали в нескольких местах, справки нужны будут от всех работодателей.

Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

Заявление на вычет

В нем укажите реквизиты счета, на который налоговая перечислит деньги. Его можно заполнить дома или в налоговой. При сдаче документов инспектор проверит заявление и, если найдет ошибку, подскажет, как заполнить правильно.

Копии

Подготовьте документы и сделайте их копии:

  1. Паспорт.
  2. Договор долевого участия.
  3. Платежное поручение, если за вас платил кто-то другой.
  4. Квитанции об оплате, если вы рассчитывались сами.
  5. Акт приема-передачи квартиры.
  6. Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из реестра.

Если у вас ипотека, добавьте к ним еще три:

Если у вас ипотека, добавьте к ним еще три:

  • Договор на ипотеку.
  • График платежей.
  • Справку о начисленных процентах по ипотеке.
  • Если квартиру покупали супруги в совместную собственность, в налоговую еще нужно отнести заявление об определении долей и копию свидетельства о браке.

    Если в ДДУ супругов указано, какая доля квартиры кому принадлежит, заявление об определении долей не понадобится.

    Если получаете вычет за ребенка, готовьте копию свидетельства о рождении и заявление об определении долей.

    Если цена новостройки меньше 2 млн рублей и у вас были расходы на отделку, которые хочется включить в вычет, нужны документы и под них.

    Копии документов надо заверить. На каждой странице копий напишите «Копия верна», поставьте подпись с расшифровкой и дату. К нотариусу идти не надо.

    Вместе с копиями возьмите и оригиналы. Налоговый инспектор сверит документы и заберет копии.

    Как получить деньги

    Если вы получаете вычет через работодателя, то деньги будут приходить вместе с зарплатой. Если через налоговую, то на ваш расчетный счет.

    Налоговая проверяет ваши документы три месяца, потом подтверждает вам налоговый вычет или отказывает в нем. Это называется камеральной проверкой. Отказать могут, если вы неверно заполнили заявление или 3- НДФЛ.

    Еще через месяц налоговая переведет деньги на ваш счет. Деньги начислят, если верно заполнили реквизиты банка, куда переводить вычет: БИК , корсчет, расчетный счет, назначение. Не волнуйтесь: если деньги будут идти месяц — это нормально.

    В следующем году вычет будете получать быстрее, потому что ваши банковские реквизиты и копии документов уже есть в налоговой. Приносите новые 2- НДФЛ и декларацию 3- НДФЛ.

    Чтобы контролировать налоги и вычеты, заведите личный кабинет на сайте налоговой. Для входа в личный кабинет подходит логин и пароль от сайта госуслуг, если вы получили их лично по паспорту в одном из удостоверяющих центров. Если госуслугами не пользуетесь, попросите завести вам логин и пароль в том отделении налоговой, где будете сдавать документы на вычет, или в любом удостоверяющем центре — список есть на сайте ФНС.

    Запомнить

    1. Налоговый вычет — это 13% вашего дохода, которые вы можете вернуть у государства, если купили квартиру.
    2. Вы можете претендовать на вычет, если купили квартиру в России и работаете по договору или если вы предприниматель с общей системой налогообложения.
    3. Получают налоговый вычет или через работодателя — каждый месяц вместе с зарплатой, или через налоговую — раз в год.
    4. Выплаты растянутся на несколько лет, если сумма вычета больше суммы уплаченного за прошлый год подоходного налога.
    5. Вычет можно получить и за несколько квартир, но сумма все равно будет не более 260 тысяч рублей.
    6. Вычет получает тот, кто платил за квартиру. Если за вашу квартиру заплатили родители и это видно из платежных документов, то на вычет претендуют они, а не вы. Налоговая рассчитает вычет исходя из их налоговых отчислений.
    7. Если вам нужна дополнительная информация о вычете, звоните в свою налоговую: там понятно и подробно все объяснят.

    Соавтор статьи — Виктория Плотаненко, консультант — юрист Андрей Таргашов

    Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

    Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

    Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком. Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда. Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет.

    Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры. Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость.

    Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск. Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?Дольщик является инвестором долевого строительства.

    С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово. А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, — возврат своих денег.

    Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

    1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
    2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

    Когда процедура расторжения ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом. Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства. Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

    И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам.

    Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор.

    Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты либо заполнить форму обратной связи.

    Как дольщику вернуть деньги, если новоселья не будет

    По закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, застройщик после получения уведомления обязан в течение 20 рабочих дней вернуть несостоявшемуся новоселу деньги и проценты за их использование. Проценты исчисляются за весь срок, в течение которого деньги находились в руках застройщика — со дня первого взноса до дня их возврата дольщику. Их сумма равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Причем, если участником долевого строительства является физическое лицо, то эта ставка удваивается. И только, если вы не нашли должного понимания с застройщиком или убеждены, что обнаруженные недостатки в строительстве неустранимы, надо начинать процедуру расторжения договора, в том числе в судебном порядке.

    Взыскать с застройщика в этом случае можно не только оплаченные вами денежные средства, но и убытки — понесенные вами расходы, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств, и компенсацию за моральный вред. Естественно, нарушения, обнаруженные вами, необходимо зафиксировать. «Если дефекты очевидны, их нужно сфотографировать, снять на видео, желательно составить комиссионный акт. Лучше, если при этом будут присутствовать представители застройщика», — советует эксперт. Неочевидные нарушения придется фиксировать при помощи строительной экспертизы. После этого необходимо письменно сообщить о ваших претензиях строительной компании.

    Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении. В нем следует указать разумные сроки устранения недостатков или потребовать уменьшить цену договора. Проблема заключается в том, что в законодательстве о долевом строительстве нет четкого определения «существенного нарушения». По словам О. Островского, в этом случае можно руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей». В преамбуле этого документа сказано, что «существенный недостаток товара (работы, услуги) — это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения».

    Если дольщик соглашается подождать, то к ДДУ по соглашению обеих сторон составляется дополнительное соглашение. В противном случае, участник долевого строительства может дождаться, когда истекут определенные договором 2 месяца после неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого достаточно уведомить строительную компанию заказным письмом с описью вложения.

    С этого момента договор считается расторгнутым. Признание компании-застройщика банкротом также является основанием для отказа от исполнения дольщиком обязательств. «Если арбитражным судом принято решение о банкротстве застройщика, участники строительства имеют право предъявить в суд требования о передаче им помещений или денежных средств, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — рассказывает О. Островский.

    Возврат денег от застройщика за квартиру долгострой

    Однако для дольщиков важнее получить квартиру, а не вернуть деньги. Поэтому обычно они готовы простить застройщику просрочку, если верят в то, что их дом все же будет достроен. В суд большинство из них идет тогда, когда вера в обещания девелопера, что «еще чуть-чуть и достроим», окончательно иссякла. По словам адвоката Елены Ждановой (адвокатское бюро «Право. Недвижимость.

    Семья»), срок ожидания может доходить до 6 – 10 лет.»Задержки по срокам строительства, способные вынудить дольщиков обратиться в суд, очень различны, — рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). — У меня были клиенты, которые хотели уже через два месяца просрочки исполнения обязательств со стороны строительной компании обращаться в суд, но такие прецеденты являются редкостью. В большинстве случаев просрочка должна быть более двух лет, чтобы дольщики начали беспокоиться, трехлетний срок является стартом для массовых обращений в суды». В суде различия между формами сделки непринципиальны и носят скорее технический характер. Судебная практика в настоящее время почти не отличает договоры долевого участия от «серых». «На практике выиграть можно по любым договорам, только применяться будут разные нормы ГК РФ: например, по 214 ФЗ можно требовать деньги плюс убытки, а по договору инвестирования – деньги плюс проценты», — отмечает Елена Жданова.

    Нередко эксперты говорят, что 214 ФЗ лучше всего защищает права дольщиков. В реальности форма продаж квартир в новостройках не влияет ни на шансы получить достроенную квартиру, ни на исход судебных разбирательств. «Договор по 214 ФЗ не гарантирует защиты ваших инвестиций в строящейся жилой объект, — говорит создатель социальной сети Odnodolshiki.Ru Игорь Гульев. — И, наоборот, можно подписать договор на коленях, на туалетной бумаге – и дом достроят. Дело не в том, какой заключается договор, а в намерениях и компетенции застройщика». По оценке адвоката, сейчас только 15% дел в судах касаются договоров долевого участия.

    Но это связано не с его безопасностью для дольщиков, а с тем, что лишь с 2010 года закон обязал застройщиков продавать квартиры только по 214 ФЗ, а судебные дела касаются договоров, которые были заключены в основном в период с 2003 по 2011 годы. При этом вне зависимости от формы договора в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону дольщиков. Лояльность судов дольщикам не должна притуплять их бдительность при заключении договора. Отсудить сумму вложений с процентами в случае срыва сроков они смогут, но это не значит, что деньги они действительно получат. «По данным Минрегионразвития, 70% объектов первичного рынка стали проблемными из-за недостатка финансирования.

    Если у застройщика нет денег на достройку дома, вряд ли у него хватит средств рассчитаться с дольщиками, — отмечает Борис Шаронов (НСКА). – Даже если сам девелопер выглядит благополучно, это не значит, что он вернет деньги. Нередко для строительства объекта специально создается застройщик, не имеющий ничего, кроме прав на участок под строительство и заемных средств, который и несет всю ответственность перед дольщиками. При возникновении проблем девелопер остается вне правового регулирования, а застройщик банкротится, у него формально нет никаких средств и дольщикам не на что рассчитывать».

    Расторжение ДДУ

    При расторжении договора долевого участия никаких штрафов девелопер наложить на дольщика не может. Если он попытается сократить часть выплат от основной цифры договора, то это будет противоправным действием – подробнее можно узнать в ст. 32 закона о защите прав потребителей. Если вы расторгаете договор не по соглашению сторон – то сразу отметайте требование оплатить госпошлину за регистрационные действия в Росреестре. Здесь дольщику поможет ст.

    333.33 НК РФ. Если же происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон – то придется заплатить 350 рублей. Кто будет платить – как договоритесь.

    Обычно застройщик. В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку. Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники.

    Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки. Очень удобно. Но не пытайтесь получить больше, чем заплатили – это такая же сделка, как и любой договор купли-продажи, поэтому за сумму больше 1 млн рублей придется заплатить налог на разницу между вашей покупкой и суммой продажи.

    • Срок передачи ключей дольщику просрочен более чем на 2 месяца от даты, указанной при заключении договора о строительстве квартиры.
    • Дольщик убедился в том, что есть значительные нарушения технологии строительства или выявлено очень много брака при осмотре квартиры.
    • Застройщик нарушил ч.2 ст.7 ФЗ-214 – там указано, что девелопер должен устранить недостатки на квартиру или уменьшить сумму, которую передает ему дольщик на сумму, нужную для устранения недостатков.
    • Редкий случай – если у застройщица закончился договор поручительства (страховая компания, банковская компания – основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214), и он не заключил новый, а также не сообщил о ситуации дольщику.

    Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком. В общем, заключить договор, подождать годик и пытаться вернуться деньги, получив куш за неустойку во время судебного разбирательства – плохая идея.

    1. Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
    2. Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
    3. Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
    4. И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.
    • данные застройщика – адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
    • собственные паспортные данные;
    • требования о расторжении договора;
    • требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
    • требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
    • требования компенсации о понесенных убытках;
    • при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
    • копию договора долевого участия;
    • доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
    • в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
    • копию квитанции на уплату госпошлины.

    Покупать квартиру сейчас или после перехода на эскроу

    Основным законом, регулирующим рынок жилищного строительства, является Закон № 214-ФЗ от 29 декабря 2004 года. Он стал как одним из самых успешных, так и одним из самых критикуемых в стране. С одной стороны, 214-ФЗ систематизировал многие аспекты взаимоотношений застройщика и дольщика, а также решил проблему «двойных продаж». С другой стороны, исключить проблему «обманутых дольщиков так и не удалось полностью, хотя государство предпринимало неоднократные попытки на этом пути.

    На первый взгляд, суть реформы удивительно проста. Обманутые дольщики появляются, когда застройщик принимает деньги на стадии строительства, а затем не может построить дом в срок. Соответственно, появляется идея лишить застройщиков доступа к данным средствам на стадии проведения работ. Для этого введен механизм эскроу-счетов.

    Дольщики, как и раньше, будут заключать ДДУ на стадии строительства, но оплата по ним будет поступать не строителям, а блокироваться на эскроу-счетах в уполномоченных банках (65 крупнейших банков страны по списку ЦБ). Если застройщик построит дом в срок, то средства будут разблокированы в его пользу. Если проект превратится в долгострой, то дольщик сможет расторгнуть ДДУ и вернуть себе все уплаченные средства обратно.

    В итоге дольщик получает гарантированный возврат вложенных денег. Первый, то есть подготовительный этап, предусматривающий наработку нормативно-правовой базы, должен был завершиться 1 июля 2018 года. Второй этап (переходный) длится до 1 июля 2019 года. Застройщики сами выбирали, работать им по старым или новым правилам. Третий и завершающий этап, стартующий после 1 июля 2019 года, предполагал, что любой проект с первым ДДУ, полученным после этой даты, должен содержать условие об оплате ДДУ через эскроу-счета.

    На первый взгляд, реформа выглядела довольно стройной, предусматривала время на подготовку и позволяла относительно плавно перевести рынок на безопасную схему продажи. Но практике все оказалось не так просто. Редакция 214-ФЗ, принятая до 1 июля 2018 года, и дальше корректировалась.

    Можно констатировать, что подготовительная стадия продолжается в течение переходного этапа и даже перейдет в завершающий период. Но самой главной проблемой стало почти полное игнорирование застройщиками добровольного перехода на эскроу-счета. Вместо планируемых 30% рынок получил 2-3% проектов. В конце 2018 года была предпринята попытка форсирования реформы. Согласно закону № 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, все проекты, начиная с 1 июля 2019 года, должны перейти на использование эскроу-счетов независимо от даты первого ДДУ.

    Исключение распространялось только на проекты в высокой степени готовности – в соответствии с критериями, определяемыми правительством. Данный закон имел эффект разорвавшейся бомбы. По расчетам Минстроя, такой жесткий переход привел бы к краху до 30% строительных компаний России (речь шла о 14 млн кв. метров).

    Для сравнения, в конце 2018 года в различных стадиях банкротства находилось 10 млн кв. метров жилья. Таким образом, формировался парадокс. Реформа, которая должна решить проблему обманутых дольщиков, могла бы привести к их дальнейшему увеличению в существенном количестве.

    В итоге мы подходим к этой дате с довольно интересной конфигурацией рынка. Большинство проектов продается без эскроу-счетов и сможет сохранить привычный формат работы. При этом все новые объекты начнут реализовываться по новым правилам, постепенно вытесняя старые ЖК. Данный процесс нельзя назвать быстрым.

    Себестоимость проектного финансирования на 10–15% выше прямого привлечения денег дольщиков. Следовательно, старые проекты экономически более рентабельны и конкурентоспособны по цене.

    Вернуть квартиру застройщику

    Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или их части в счет договора и до момента возврата средств застройщиком. Таким образом, если дом строится несколько лет, сумма компенсации может быть гораздо выше изначально уплаченной. Хотя здесь все, в конечном счете, остается на усмотрение судьи. Он может уменьшить сумму процентов за пользование деньгами дольщика.1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
    (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
    неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
    существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
    нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
    в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
    (часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)»С большинством покупателей, у которых возникали сложности, мы находили компромисс, – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС Сергей Терентьев. – Например, перезаключали с ними договор на квартиры меньшей площади. Это уменьшает размер ежемесячных выплат для покупателя и позволяет решить ситуацию мирным путем. Почти всегда ни девелоперу, ни клиентам невыгодно расторжение договора». Однако судебные разбирательства длятся долго.

    В связи с этим многие дольщики предпочитают не ждать несколько месяцев, а взять решение проблемы в свои руки. «Учитывая, что в судебном порядке возврат денег может занимать до полугода, дольщики чаще реализуют квартиры по переуступке. Обычно такая продажа занимает меньше времени, при этом дольщик получает адекватную рыночную цену за свое жилье», – уточняет Николай Урусов. Так что вариантов решения проблемы несколько.

    Какой из них выбрать, остается на усмотрение дольщика.

    Как действовать, если застройщик нарушает 214-ФЗ

    Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.). Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду. Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки.

    Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки. Тот же 214-ФЗ позволяет

    Прочитайте другие статьи о возврате товаров:

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    eMarket Help