Можно ли Подавать в Суд на Неустойку по 214 фз После Подписания Дду

Можно ли Подавать в Суд на Неустойку по 214 фз После Подписания Дду
Порядок самостоятельной подачи иска о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры застройщиком.
При сумме иска свыше 1 млн руб. иногда стоит подать несколько исковых заявлений за разные периоды. В совокупности итоговая сумма неустойки может быть больше, чем если заявить все в одном исковом заявлении. Тем более, Вы можете за первый период подать, выбрав подсудность месту нахождения истца, а за новый период подать, к примеру, по месту нахождения ответчика.
Как Вы знаете, всегда дороже заказывать услуги по отдельности, чем получить комплексное обслуживание. В итоге за апелляцию и за исполнительное производство Вам придется дополнительно платить, и сумма Ваших расходов может составить даже более 90 000 рублей. Чтобы избежать подобных ситуаций, оговаривайте в договоре все досконально. В договоре с юристом всегда должно быть четко прописано, что именно входит в стоимость юридических услуг. Если юрист не согласен описывать все свои возможные действия, укажите в договоре фразу: «Работа считается выполненной после получения на расчетный счет Клиента (то есть на Ваш расчетный счет) присужденной в его (то есть в Вашу) пользу денежной суммы». Таким образом, пока Вы не получите деньги, считается, что работа не выполнена. Но предварительная оплата не способствует качественному выполнению работы. Формально юрист выполнит свой договор, но Вы не проверите, все ли было сделано должным образом. От качества проделанной юристом работы зависит размер полученной неустойки, а также, исполнение решения. Зачастую мы видим на сайте судебных приставов неисполненные решения, которые висят годами. Мы же исполняем решение значительно раньше, чем в общем порядке через службу судебных приставов. Когда решения других висят на сайте судебных приставов, наши клиенты уже тратят полученные деньги в свое удовольствие!

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Права дольщиков по ДДУ
Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами дает право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)
Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Ее необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчета суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда все так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчет периода просрочки сдачи квартиры и расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчет суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчетах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7, 75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Пример расчета суммы неустойки по ДДУ

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

  • 30.06.2017 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2017 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2017) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2017. Тогда получается, что за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 у участника появляется право на получение неустойки.

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т. к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жилье), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально. Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить договор об аренде жилья и документы, подтверждающие соответствующие расходы. Однако в реальности суды не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определенную последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Ее писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

  1. Надлежащее направление . Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
  2. Ссылка на закон . В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  3. Формула расчета . В претензионном письме указывается факт нарушения и приведенная выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твердую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчет твердой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
  4. Банковские реквизиты . В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счет получателя, наименование, БИК, корреспондентский счет банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счета клиента).
  5. Подпись . Претензия подписана участником долевого строительства.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Как самостоятельно сделать расчет неустойки при просрочке застройщиком сроков сдачи квартиры. (читать далее...)
В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем , продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.
Иск подается в суд общей юрисдикции в рабочее время через экспедицию/канцелярию. Для этого сделайте копию иска, на котором попросите специалиста, который будет принимать иск, поставить отметку о принятии. Подать иск лучше судье лично на приеме (приемные дни можно уточнить в канцелярии суда). В Москве это понедельник во второй половине дня, и четверг в первой половине дня. Придя в суд в приемный день, нужно уточнить, какой судья отвечает за ваш адрес, по которому вы подаете иск. Данную информацию можно уточнить в канцелярии или экспедиции. В обе службы обычно огромные очереди, поэтому можете самостоятельно поискать подсудность на доске информации. Там указан перечень судей и улицы, за которые отвечает тот или иной судья. Узнав судью, который будет проводить слушание Вашего дела, идите к нему на прием. Если Вы первый раз подаете иск, попросите судью посмотреть иск и приложенные к иску документы на предмет правильности, чтобы потом этот же судья не оставил Ваш иск без движения. Если исковое заявление составлено правильно, судья даже может сразу назначить предварительное заседание. Некоторые судьи не принимают иски через прием, но они могут посмотреть иск на предмет процессуальных ошибок. Подав иск, запишите телефон помощника судьи, который будет рассматривать Ваше дело. Позвоните через 10 дней и узнайте, принят ли иск к производству. Если принят, то в назначенное время приходите на судебною подготовку. Если иск оставлен без движения, то узнайте причину по телефону или в приемные дни получите на руки определение об оставлении искового заявления без движения. В определении будут указаны обстоятельства, которые нужно устранить, чтобы иск был принят к рассмотрению. Если Вам что-то не понятно, то Вы всегда можете прийти на прием к судье и попросить объяснить причины оставления иска без движения. Если в указанный в определении срок Вы не устраните недостатки, то вам вернут исковое заявление и придется все делать заново. ОСНОВНЫЕ ВОЗРАЖЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ОТНОСИТЕЛЬНО ВЗЫСКАНИЯ С НЕГО НЕУСТОЙКИ смотрите здесь.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Можно ли Подавать в Суд на Неустойку по 214 фз После Подписания Дду
Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще оплачена не полностью?
  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.
Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.
Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку? (читать далее...)
Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.
Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т. п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК. Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Как правильно подать в суд e-Markethelp рекомендует:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
eMarket Help